Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC)

O Plano de Manutenção, Operação e Controle é o documento que estabelece, para uma edificação determinada, o conjunto de equipamentos de climatização existentes, as atividades de manutenção aplicáveis a cada um, a periodicidade dessas atividades, a identificação do responsável técnico e o registro da execução do que foi planejado.

Dois atributos definem sua natureza e costumam ser ignorados. Ele é específico por edificação — não existe plano corporativo servindo a vários imóveis. E é documento de registro contínuo, não certificado com validade fixa: o que comprova o cumprimento é a série histórica de manutenções anotadas.

Esta é a separação que resolve a maior parte das dúvidas de gestor:

Três conclusões práticas dessa tabela. A Lei 13.589 tem cinco artigos e não lista o conteúdo do plano. Os 60.000 BTU/h são critério de responsável técnico, não de obrigação do documento. E a multa não está na Lei 13.589. Cada dispositivo está comentado em Lei 13.589/2018 comentada.

O art. 6º da Portaria dirige a obrigação a proprietários, locatários e prepostos. Para a administração predial, isso significa:

• Condomínio — responde pelas áreas comuns climatizadas, na figura do síndico como preposto.
• Locatário — responde pelo ambiente que ocupa e climatiza, ainda que não seja o dono do imóvel.
• Proprietário — permanece na cadeia de responsabilidade.
• Administradora — na condição de preposto, conforme o contrato de gestão.

O art. 9º sujeita às penalidades tanto o proprietário, locatário ou preposto quanto o responsável técnico, quando exigido. Contratar empresa especializada não transfere a responsabilidade perante a autoridade sanitária — ela permanece compartilhada. É recomendável, portanto, que o contrato de gestão ou de locação defina expressamente quem custeia e quem executa, sem prejuízo da responsabilidade legal de cada parte.

O art. 5º da Portaria 3.523/98 traz obrigações diretas que independem do que está escrito no plano:

1. Manter limpos os componentes do sistema: bandejas, serpentinas, umidificadores, ventiladores e dutos, evitando acúmulo de sujidade e proliferação de microrganismos.
2. Utilizar produtos biodegradáveis registrados no Ministério da Saúde para o serviço de limpeza.
3. Garantir a renovação do ar em, no mínimo, 27 m³/h por pessoa.
4. Dotar a tomada de ar externo de filtro classe G1 no mínimo.
5. Descartar adequadamente as sujidades recolhidas.

A renovação de ar é o item mais negligenciado em prédio antigo, e é justamente o que gera o problema de qualidade do ar que a norma quer prevenir. Vale verificar antes que o fiscal verifique.

Pela experiência de campo, a ordem de verificação costuma ser esta:

1. Existência do plano no imóvel. Não vale estar no escritório da administradora.
2. Registro de execução preenchido e com histórico compatível com a periodicidade declarada.
3. Identificação do responsável técnico e a anotação de responsabilidade correspondente.
4. Correspondência entre o inventário e os equipamentos instalados, conferida pelas etiquetas de identificação.
5. Condição física dos componentes — filtros, bandejas e tomada de ar externo.
6. Laudos de qualidade do ar, quando aplicáveis conforme a RE-9/ANVISA.

O ponto que mais reprova é o segundo. Plano completo com folha de registro em branco caracteriza descumprimento, porque a obrigação não é ter o documento — é executar e comprovar.

O art. 9º da Portaria 3.523/98 caracteriza o descumprimento como infração sanitária, sujeitando os responsáveis às penalidades da Lei 6.437/1977, sem prejuízo de outras previstas em legislação específica.

As penalidades dessa lei incluem advertência, multa, interdição parcial ou total do estabelecimento e cancelamento de autorização de funcionamento, graduadas conforme a gravidade da infração, as circunstâncias e a reincidência. A dosimetria cabe à autoridade sanitária, e os valores são atualizados por norma própria — de modo que qualquer valor fixo divulgado como "a multa do PMOC" deve ser tratado com reserva.

Para a gestão predial, convém considerar também as consequências indiretas: interdição do ambiente climatizado com paralisação da operação, responsabilização civil em caso de dano à saúde de ocupantes, perda de habilitação em licitações e questionamentos de cobertura securitária em sinistro relacionado ao sistema.

Em contratações públicas e privadas de serviços de climatização, o PMOC aparece com duas funções distintas — e confundi-las é erro comum na elaboração de termo de referência:

• Como obrigação do contratante. O órgão ou empresa que detém o imóvel precisa do plano por força da norma, independentemente de quem execute a manutenção.
• Como objeto ou entregável do contrato. O edital pode exigir que a contratada elabore, mantenha e atualize o PMOC como parte do escopo.

Recomendações para o termo de referência:

• Especificar a entrega do plano em prazo determinado após a assinatura, com levantamento presencial dos equipamentos.
• Exigir anotação de responsabilidade técnica vinculada ao contrato, e não documento genérico.
• Definir a periodicidade mínima das atividades e a obrigação de manter o registro de execução atualizado no imóvel.
• Prever a atualização do inventário a cada inclusão, remoção ou substituição de equipamento.
• Estabelecer a entrega do acervo documental ao contratante no encerramento do contrato — o plano pertence à edificação, não à empresa.

Sobre a exigência de formação do responsável técnico: o contratante pode restringir por decisão própria, mas convém saber que a legislação federal não impõe exclusividade ao engenheiro mecânico, já que o dispositivo que faria isso foi vetado. O tema está detalhado em quem pode assinar o PMOC.

1. Levantar os equipamentos existentes, incluindo os instalados por locatários.
2. Verificar se a capacidade somada ultrapassa 5 TR, o que define a exigência de RT.
3. Designar o responsável técnico habilitado e providenciar a anotação de responsabilidade.
4. Elaborar o plano com inventário, atividades e periodicidade.
5. Iniciar o registro de execução imediatamente, com data real. Não retroaja registros — além de não sanar o período anterior, agrava a situação.
6. Corrigir as não conformidades encontradas no levantamento, registrando as providências.

O roteiro operacional detalhado está em como fazer um PMOC passo a passo.

O que é o Plano de Manutenção, Operação e Controle?

É o documento que estabelece, para uma edificação específica, os equipamentos de climatização existentes, as atividades de manutenção de cada um, a periodicidade, o responsável técnico e o registro da execução. É exigido pelo art. 1º da Lei 13.589/2018 e detalhado pela Portaria 3.523/1998 do Ministério da Saúde.

Qual a diferença entre a Lei 13.589 e a Portaria 3.523?

A Portaria 3.523/1998 é o regulamento técnico: define o conteúdo mínimo do plano, a exigência de responsável técnico acima de 5 TR, as obrigações de limpeza e renovação de ar, a fiscalização e as sanções. A Lei 13.589/2018 elevou a exigência ao nível de lei federal, mas tem apenas cinco artigos e não detalha o conteúdo do documento.

Qual o prazo de validade do PMOC?

Não há prazo de validade fixo, porque não se trata de certificado. O plano é revisado a cada alteração no sistema e na periodicidade definida pelo responsável técnico, normalmente anual, enquanto o registro de execução é alimentado continuamente a cada manutenção realizada.

Quem responde pelo PMOC num condomínio?

O art. 6º da Portaria dirige a obrigação a proprietários, locatários e prepostos. No condomínio, o síndico atua como preposto e responde pelas áreas comuns climatizadas. Contratar empresa especializada não afasta essa responsabilidade perante a autoridade sanitária.

Qual a multa por não ter o plano?

O art. 9º da Portaria 3.523/98 caracteriza o descumprimento como infração sanitária e remete às penalidades da Lei 6.437/1977, que incluem advertência, multa, interdição e cancelamento de autorização de funcionamento. A dosimetria cabe à autoridade sanitária, portanto não existe valor fixo aplicável a todos os casos.

Posso exigir o PMOC da empresa contratada?

Pode, e é prática recomendada em termo de referência. Vale definir prazo de entrega após a assinatura, exigir anotação de responsabilidade técnica vinculada ao contrato, estabelecer a periodicidade mínima e prever a entrega do acervo documental ao final — o plano pertence à edificação, não à contratada.

O PMOC substitui o laudo de qualidade do ar?

Não. São documentos complementares. O PMOC trata da manutenção do sistema; o laudo mede os parâmetros do ar interior conforme a RE-9/ANVISA de 2003, referenciada no parágrafo único do art. 3º da Lei 13.589.

Antes de você abrir a ferramenta, vale saber onde ela está: o gerador de PMOC da Refrimaq fica no menu Utilidades, no topo de qualquer página do site. Abaixo, o caminho em dois passos.

Passo 1

Passo 2

A ferramenta é gratuita, roda no navegador, não pede cadastro para gerar o PDF e o documento sai sem marca d'água da Refrimaq — pronto para você entregar ao cliente ou anexar à pasta da fiscalização.