Como Fazer um PMOC Passo a Passo (Tutorial 2026)

• Planta ou croqui do imóvel, mesmo que rascunhado.
• Prancheta ou celular para anotar e fotografar as placas.
• Chaves de acesso à casa de máquinas, shafts e forros.
• Lanterna — metade dos equipamentos está em lugar escuro.
• Etiquetas resistentes para identificação.
• Notas fiscais ou manuais dos equipamentos, se existirem.

Ande pelo prédio inteiro e registre cada equipamento de climatização. Para cada um, anote:

• Tipo — split hi-wall, cassete, piso-teto, self contained, fancoil, chiller, VRF.
• Marca, modelo e número de série.
• Capacidade em BTU/h ou TR.
• Localização exata (andar, sala, setor).
• Estado aparente e data aproximada de instalação.

Não confie na lista que o síndico te entregar. Vá e confira. É comum aparecer equipamento instalado por locatário que nunca entrou no controle do condomínio — e ele conta na soma de capacidade.

Some a capacidade total. Ultrapassando 5 TR (60.000 BTU/h), o art. 6º da Portaria 3.523/1998 exige a manutenção de responsável técnico habilitado.

Cada equipamento do inventário recebe um código (AC-01, FC-02, CH-01) e uma etiqueta física no local. Sem isso, ninguém consegue cruzar o papel com a máquina — nem o técnico que vai fazer a manutenção, nem o fiscal que vai conferir.

Use etiqueta resistente a umidade e calor, e posicione onde dê para ler sem desmontar nada.

Para cada tipo de equipamento, descreva o que será feito. A base vem do art. 5º da Portaria 3.523/98, que manda manter limpos bandejas, serpentinas, umidificadores, ventiladores e dutos, e da NBR 13971. O conjunto mínimo:

• Filtros — limpeza ou substituição.
• Bandeja de condensado — limpeza, verificação de dreno e de acúmulo de água parada.
• Serpentinas — limpeza de evaporadora e condensadora.
• Ventiladores e motores — limpeza, inspeção de correias e rolamentos.
• Tomada de ar externo — verificação, limpeza e filtro classe G1 no mínimo.
• Dutos e casa de máquinas — inspeção e higienização conforme a NBR 14679.
• Verificações elétricas e de controle — conforme o sistema.

Dois cuidados que caem em fiscalização: a limpeza deve usar produtos biodegradáveis registrados no Ministério da Saúde, e a renovação de ar precisa atender ao mínimo de 27 m³/h por pessoa.

Quem define é o responsável técnico, considerando o tipo de sistema, a carga de uso e o ambiente. A referência de partida:

Considere uso pesado: hospitais, cozinhas industriais, ambientes com muita poeira, alta ocupação ou operação 24 horas. Antecipar é sempre permitido; espaçar exige justificativa técnica registrada no plano.

Registre no plano o critério que você usou para chegar em cada intervalo. Numa fiscalização, periodicidade justificada por escrito vale muito mais do que número solto copiado de tabela — e, se algum dia houver questionamento sobre um evento no prédio, é esse registro que mostra que a decisão foi técnica.

O art. 6º da Portaria 3.523/98 exige responsável técnico habilitado para sistemas acima de 5 TR. A norma não nomeia a profissão — e vale saber que o dispositivo da Lei 13.589/2018 que reservaria essa função ao engenheiro mecânico foi vetado, por criar reserva de mercado.

Habilitado significa: formação na área, registro ativo no conselho de classe competente, atribuição compatível com a atividade e a devida anotação de responsabilidade técnica. Registre no plano o nome, a formação, o número de registro e a ART ou TRT. Quem pode assumir esse papel está detalhado em quem pode assinar o PMOC.

É o passo que quase todo mundo pula — e o que a fiscalização olha primeiro. O plano descreve a intenção; o registro prova a execução.

Cada linha do registro precisa de: data, equipamento (pelo código da etiqueta), atividade realizada, nome de quem executou e assinatura. Acrescente uma coluna de observações para anotar não conformidades.

PMOC assinado com a folha de registro em branco há oito meses é, na prática, PMOC inexistente.

• Emita o documento consolidado com todas as seções.
• Colete a assinatura do responsável técnico e do responsável legal pelo estabelecimento.
• Mantenha disponível no imóvel — a Portaria exige que o plano esteja no local, não no escritório da empresa contratada.
• Guarde uma cópia digital e mantenha o registro sempre atualizado.
• Revise a cada mudança no sistema e na periodicidade definida pelo RT.

Muito síndico me diz "já tenho contrato de manutenção, então estou coberto". Não está — e a distinção importa:

O ideal é que os dois conversem: o contrato executa o que o plano determina, e cada visita alimenta o registro. Ter contrato sem PMOC deixa você exposto na fiscalização; ter PMOC sem executar deixa você exposto na Justiça.

Antes de você abrir a ferramenta, vale saber onde ela está: o gerador de PMOC da Refrimaq fica no menu Utilidades, no topo de qualquer página do site. Abaixo, o caminho em dois passos.

Passo 1

Passo 2

A ferramenta é gratuita, roda no navegador, não pede cadastro para gerar o PDF e o documento sai sem marca d'água da Refrimaq — pronto para você entregar ao cliente ou anexar à pasta da fiscalização.

• Inventário incompleto — equipamento instalado depois e nunca incluído.
• Sem etiqueta nas máquinas, impossibilitando o cruzamento com o papel.
• Registro de execução vazio ou preenchido em bloco no dia da fiscalização.
• Periodicidade genérica, copiada sem considerar o uso real do ambiente.
• Plano guardado fora do imóvel.
• Sem anotação de responsabilidade técnica do profissional.
• Nunca revisado depois de emitido.